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¿Qué es la Ley Cuba? Suspensión del artículo 28 de la ley hipotecaria

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Si estás aquí es porqué te estás preguntando qué es la Ley Cuba, motivo por el que en este artículo nos vamos a encargar de darte absolutamente toda la información que puedes llegar a necesitar sobre este tema para que no tengas mayores complicaciones respondiendo a dicha pregunta.

Lo primero que tienes que saber es que la “Ley Cuba” se puso en marcha en el siglo XIX, la cual tenía el objetivo de que los hijos de españoles emigrados desde las colonias tuvieran el tiempo suficiente para regresar cuando sus padres fallecieran y así tuvieran la oportunidad de reclamar la herencia. 

Está claro que desde aquella época han cambiado una gran cantidad de cosas, ya que las colonias ya no existen y las distancias se pueden recorrer en mucho menos tiempo. Sin embargo, sí hay algo que ha permanecido de forma inmutable hasta la fecha: los obstáculos que se encuentran en el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, en la que se ponen en venta los inmuebles de los herederos. 

Teniendo en cuenta todo lo anterior, vale la pena recalcar que el Gobierno ha tomado las riendas del asunto y desde el pasado 3 de septiembre han agilizado las operaciones inmobiliarias que se originan por herencias. Ahora el heredero de una vivienda será el titular, aspecto que no había tenido un amparo legal desde hace mucho tiempo.

¿Cómo funciona la Ley Cuba?

Anteriormente era muy común que el heredero de un inmueble apareciera después de varios meses desde el fallecimiento de los padres con el objetivo de reclamar la vivienda, lo que generaba problemas sobre a quién correspondía el inmueble. 

Esta práctica también fue adoptada durante el Franquismo, donde el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que es el que la recoge y que va a desaparecer, obligaba a esperar un periodo de 2 años hasta que se le diera toda la titularidad del inmueble a los herederos no directos, como puede ser el caso de hermanos y sobrinos. 

Esto quería decir que la ley estaba protegiendo los intereses de los herederos más cercanos como los hijos, esperando a que estos aparecieran, así como incluso a posibles compradores en caso de que se tomara la decisión de vender la propiedad. 

De esta forma, durante dicho periodo de 24 meses pueden aparecer más personas reclamando parte de la herencia en caso de que no haya testamento. En este escenario, el inmueble tendrá que ser repartido incluyendo a dichas personas. Así, en el artículo antes mencionado se protege al heredero real frente a los aparentes siempre y cuando no haya un testamento. Esto quiere decir que no se aplica para los inmuebles que han sido legados dentro de un testamento. 

Lo cierto es que el artículo 28 de la Ley Hipotecaria tenía su sentido anteriormente, donde nos encontrábamos en un momento tecnológico y social adecuado para ello, pero en la actualidad ha perdido por completo su sentido.

¿Cuáles son sus implicaciones?

Entre las implicaciones que tiene el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, además de retrasar la transmisión del inmueble, este también conlleva ciertas consecuencias financieras negativas para los herederos. Esto se debe a que los bancos consideran que es peligroso conceder una hipoteca sobre una vivienda que se encuentra en dicha situación. 

Por eso, la inseguridad que puede aparecer en escena afectaría tanto a los compradores como a las entidades financieras. En casos extremos, el comprador tiene la posibilidad de llegar a hacer frente a la hipoteca e incluso puede llegar a quedarse sin dicha vivienda. 

La pandemia del COVID-19 ha sacado a la luz el gran peso y las consecuencias que tiene la Ley Cuba, ya que la tasa de mortalidad es cada vez mayor, además de que se han producido muertes inesperadas y sin testamento. En realidad, se trata de la cifra más alta registrada de toda la serie, la cual comenzó en el año 2007. 

Por eso, el Gobierno tiene la intención de suprimir el artículo 28 de la Ley Hipotecaria con el fin de que los supuestos que se protegen son muy residuales en comparación con los perjuicios que ocasionan en la sucesión de extraños y colaterales, así como la perturbación del tráfico, lo que termina generando una gran cantidad de situaciones antieconómicas.

¿Cuáles son las opciones que tienen los compradores de una vivienda estando sujeta al artículo 28 de la Ley Hipotecaria?

En este caso está claro que la primera opción que tenemos que valorar es la de llegar a un acuerdo con los propietarios para que se produzca el alquiler o la compra hasta que termine el periodo de 2 años que está establecido en la ley. 

De esta forma, no estaría en peligro la operación de compraventa en caso de que llegara a aparecer un nuevo heredero. Si este es el caso, entonces sería el heredero quien tendría que continuar con el proceso de compraventa o quien podría rescindir del contrato cuando termine, pero el comprador en realidad no se estaría comprometiendo a nada. 

Otra opción que también suele ser recomendada por la entidad financiera es pignorar la hipoteca, lo que quiere decir que el banco conseguirá retener como “prenda” cierta cantidad de dinero al vendedor, cantidad que se le va a ir devolviendo poco a poco.

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