Quiero vender el piso, pero tengo inquilinos
Vender un piso alquilado es algo más complejo de lo que parece. En este proceso se debe tener en cuenta tanto los derechos del arrendador como del inquilino. Cuando se produce la compraventa o se conoce su intención, como inquilino se pueden llegar a presentar muchas dudas. Por ejemplo: ¿Qué derechos tengo?, ¿Cuál es el plazo para dejar la vivienda? ¿Puedo comprarla?
Lo primero que se debe de tener en cuenta es que el arrendatario tiene el derecho a que el nuevo propietario respete los términos del contrato de alquiler. Por lo menos hasta que termine el plazo mínimo legal. Este es de cinco años en caso de que el arrendador sea una persona física. Y es de siete años en caso de que sea una persona jurídica.
Es importante tener en cuenta que, por ley, para que la propiedad se pueda vender el propietario está obligado a anunciarle al inquilino el deseo de vender el piso.
Asimismo, el inquilino tiene la posibilidad de comprar el inmueble siempre que se abone el precio que el tercer comprador iba a pagarle al arrendador.
En la notificación de venta se tiene que encontrar el precio y todas las condiciones necesarias para la venta. El arrendatario tiene la posibilidad de ejercitar su derecho al tanteo sobre la vivienda en un plazo de 30 días naturales desde que se realizó el anuncio.
Si quieres vender tu piso alquilado, debes tener en cuenta:
Hay ciertos aspectos que son muy importantes y que debes tener en cuenta cuando quieres vender un piso alquilado, así que ahora te vamos a explicar los más importantes para que no tengas dudas al respecto:
Derecho a la adquisición preferente por parte del inquilino
El primer detalle que se debe de tener en cuenta es el Derecho de Adquisición Preferente. Este es el derecho por parte del arrendatario a tener preferencia de adquisición contra terceros por la vivienda que tiene arrendada en caso de que se vaya a vender.
Esto significa que, cuando el dueño de la casa que estás alquilando quiere venderla, al ser el inquilino tiene derecho de preferencia frente a otras personas que estén interesadas en comprar el piso.
Dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Artículo 25, sobre el Derecho de la Adquisición Preferente, se puede ver reglamentado todo lo relacionado con estos escenarios.
Derecho del inquilino a negarse a recibir visitas
El inquilino sí puede negarse a recibir visitas, a pesar de que él no esté interesado en comprar el piso, pudiendo negarse a recibir cualquier tipo de visita.
El problema o la dificultad que se puede presentar en estos casos es que, desde el momento en el que comienza el contrato de arrendamiento, tú aún eres el propietario, pero el inquilino es quien tiene el derecho de uso del inmueble.
Esto quiere decir que se necesita de forma forzosa el consentimiento del inquilino para poder entrar a la vivienda. Teniendo esto en cuenta, se debe saber que es completamente legal que el inquilino se niegue a recibir cualquier tipo de visita.
No puedes desalojar al inquilino
Uno de los primeros aspectos que se deben de tener en cuenta sobre la venta de un piso alquilado es que, tal y como se indica en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el comprador se encuentra obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta que este llegue a su vencimiento.
Por lo general, lo que sucede es que el inquilino sigue viviendo en el inmueble y se realiza el cambio de titularidad del contrato a un nuevo propietario. Es así desde 2019, año en el que se realizó la última reforma de la LAU.
No se debe olvidar el hecho de que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años. Se puede negociar con el inquilino para que desaloje el inmueble o vender la casa alquilada a un inversor.
Cómo vender tu piso alquilado
En el momento de vender un piso con inquilinos, hay ciertos procesos que se deben seguir para asegurarnos de que la venta del piso no presente inconvenientes y podamos tener una buena experiencia de venta. ¡Te explicamos como vender tu piso con inquilinos!
Comprobar el estado del contrato de arrendamiento
El primer detalle que se tiene que saber es si el contrato de arrendamiento se ha inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto debido a que se trata de una acción que terminará influyendo en el proceso de compra.
Cuando el contrato está inscrito en el Registro, la vivienda se puede vender, pero el comprador no podrá ocupar la vivienda al tener que respetar el contrato de arrendamiento. Es por esto que el arrendatario o el inquilino no puede ser desalojado de la vivienda hasta que termine el periodo indicado en el contrato.
En caso de que el contrato no se haya inscrito en el Registro, entonces el inquilino tendrá 3 meses para desalojar la vivienda. El comprador puede decidir si quiere prolongar el contrato de arrendamiento o no.Informar al comprador del estado de arrendamiento actual del inmueble
La persona que va a comprar tiene que ser conocedora de la existencia de un contrato de alquiler vigente y el estado del mismo, de forma que tenga la posibilidad de decidir si desea seguir adelante con la operación.
Otro detalle importante que se debe tener en cuenta es que este debe de conocer con detalle la relación arrendataria. Es decir, si se cumple con los plazos de pago, quién se hace cargo de la comunidad, etc. Todo esto sirve para poder garantizar que el comprador conoce todos los detalles y así pueda tomar una mejor decisión sobre si desea continuar con la relación contractual o terminarla.
Notificar al inquilino
El propietario tiene la obligación de comunicarle al arrendatario de forma escrita y fehaciente sobre la intención de venta del inmueble. La comunicación debe de cumplir con una serie de puntos:
Comunicar la intención de venta.
El precio de venta de la vivienda (el derecho de tanteo).
La fecha prevista para la puesta en venta del inmueble.
El resto de las condiciones e información relacionada que pueda aportar.Negociar las visitas con inquilino
Si el inquilino tendrá que ser desalojado debido a que no quiso comprar el inmueble, el arrendatario tendrá un máximo de 3 meses para desalojar la vivienda. Durante este tiempo es muy recomendable mantenerlos al tanto sobre todos los avances, así como negociar las posibles visitas al inmueble mientras aún esté viviendo en él.
Se debe tener en cuenta que, sin el consentimiento del inquilino, mientras siga ocupando la vivienda, el propietario no tendrá la posibilidad de ingresar en ella para mostrarla a los posibles compradores. Es por eso que se recomienda siempre mantener una relación formal entre ambas partes.
Preguntas frecuentes sobre vender un piso alquilado
Es posible vender un piso alquilado, pero hay una gran cantidad de detalles que debemos de tener en cuenta al respecto. Si el contrato se firmó posteriormente al 6 de marzo de 2019, el inquilino tiene derecho preferente de compra, así que lo primero que se tiene que hacer es comunicar la intención de venta y preguntarle si está interesado en comprarlo.
En caso de que el contrato sea anterior a marzo de 2019 y no se especifique que el arrendatario renuncia al derecho de compra preferente, entonces esto significa que cuenta con dicho derecho.
Los inquilinos de renta antigua cuentan con el derecho preferente de compra de vivienda cuando el propietario ha decidido ponerla a la venta. Este es conocido como el derecho al tanteo y retracto.
El tanteo hace referencia a que el casero tiene la obligación de comunicar de forma fehaciente al arrendatario sobre el precio y las condiciones de venta. El inquilino contará con un plazo de 60 días para comprar la propiedad antes de que un tercero pueda hacerlo.
Si el arrendador no comunica la venta, entonces este tiene la posibilidad de ejercer su derecho de retracto. En él se da un periodo de 30 días, desde que se tiene constancia de la venta. Se hace así para poder comprar el inmueble con prioridad.
Como inquilino tienes Derecho de Adquisición Preferente. Esto significa que tienes prioridad sobre terceros interesados en la compra. Esto siempre y cuando no se especifique lo contrario en el contrato de alquiler.
También entra en juego el Derecho al Tanteo. Gracias a esto el propietario tiene que hacerte llegar una notificación avisando sobre la intención de venta de la vivienda. En él se tiene que incluir el precio y las condiciones de venta para que el inquilino pueda decidir si desea comprarla.
El Derecho de Retracto también entra en juego. Así, si el propietario no cumple con el derecho de tanteo, entonces si el inquilino está interesado tendrá la posibilidad de ejercer este derecho.
